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[중개 수수료 관행 폐지 영향] “판매자 부담 25~50% 감소” 집값 하락 효과

주택 중개 수수료 관행이 폐지되면서 주택 거래 방식에 적잖은 영향이 미칠 것으로 전망되고 있다. LA타임스, KQED 등 주요 매체들은 지난 15일 전국부동산중개인협회(NAR)가 거래가의 5~6%에 해당하는 중개 수수료를 지불하는 기존 관행을 폐지하는 데 합의했다고 발표함에 따라 나타나게 될 변화에 대해 보도했다. NAR이 중개 수수료 반독점 소송에서 합의한 손해배상금 4억1800만 달러 지급 대상 지역은 애리조나, 콜로라도, 플로리다, 네바다, 노스캐롤라이나, 오하이오, 텍사스, 유타, 미네소타, 펜실베이니아, 버지니아, 워싱턴 D.C.로 가주는 포함되지 않는다. 이번 합의 내용은 법원의 승인을 거쳐 오는 7월 발효될 예정으로 매체들이 분석한 주택 판매자, 구매자, 중개인에 미칠 영향에 대해 소개한다. ▶판매자 가장 큰 변화 중 하나는 중개 수수료 지급 방식이다. 매물 리스팅에 구매자의 중개인 수수료 명시를 금지함으로써 판매자가 자신의 중개인과 구매자의 중개인 모두에게 수수료를 지불했던 기존 관행이 폐지된다. 이에 따라 판매자는 중개 수수료를 크게 절약할 수 있다. 지난달 남가주 평균 주택 거래가격 84만2997달러를 기준으로 기존에는 판매자가 자신의 중개인과 구매자의 중개인에게 각각 거래가의 3%씩, 총 6%인 5만580달러를 수수료로 지불해야 했다. 하지만 새 규정이 발효되면 판매자의 중개인 수수료 3%만 부담하면 되기 때문에 결국 2만5290달러를 절약할 수 있게 된다. 기존에는 판매자가 구매자 중개인 수수료 지급분을 주택가격에 포함시켰기 때문에 새 규정이 시행되면 주택 가격이 더 저렴해질 수 있다. ▶구매자 판매자가 모든 중개 수수료를 지불하는 관계로 구매자가 협상 과정에서 제외된다는 불만이 많았다. 집단 소송에서 이런 관행이 중개 수수료를 높게 유지시켰고 중개인이 구매자를 더 높은 수수료가 제시된 매물로 유도했다는 지적이 제기됐다. 하지만 새 규정으로 구매자는 자신의 중개인에게 구매 가격뿐만 아니라 받고 싶은 서비스, 수수료에 대해 직접 협상할 수 있게 된다. 또한 구매자와 중개인 사이에 구체적인 합의 내용이 명시된 서면 계약서 작성이 의무화된다. 구매자가 중개인에게 수수료를 지급하므로 요구 서비스에 맞춰 수수료를 1~2%로 낮게 제시할 수 있으며 주7일, 24시간 중개인 서비스를 원할 경우는 3% 이상을 제시해 고용할 수도 있다. 또한 인터넷을 통해 주택 매물 정보 구하기가 그 어느 때보다 쉽기 때문에 일부 구매자는 거래 협상 및 수속을 중개인 없이 직접 할 수도 있게 된다. 이에 따라 일부에서는 실력, 평판 등에 따라 중개인업계가 양극화될 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다. ▶중개인 5~6% 수수료 관행이 폐지됨에 따라 중개인들은 고객 유치를 위해 수수료 경쟁이 불가피하게 됐다. 중개인들이 매물을 찾아 투어를 제공해도 거래가 보장되지 않는 구매자보다 판매자를 선호하는 데다가 새 규정으로 구매자 중개인 수수료가 줄어들 수 있어 판매자만 대리하려는 경향이 강해질 수도 있다. 고객들이 낮은 수수료를 받는 중개인을 찾아 선택할 수 있게 됨으로써 수수료가 25~50%까지 감소할 것으로 예상되고 있다. 따라서 경력과 고객들을 확보한 베테랑 중개인과 달리 구매자를 통해 충분한 수입을 올리지 못하거나 5~6%의 중개 수수료 수입에 의존하던 파트타임 중개인들은 도태될 수 있다는 전망이 나오고 있다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com중개 수수료 관행 폐지 영향 판매자 감소 중개인 수수료 중개인 서비스 주택 판매자

[부동산 가이드] 셀러의 판매 전략

2023년은 부동산 시장에서 말도 많고 탈도 많은 한 해로 기억되는 거 같다. 이런 혼란 속에 바이어와 셀러가 실수하지 않으려면 많은 준비를 해야 할 것이다. 셀러가 판매할 때에 자칫 잘못된 생각을 할 수 있는 것에 대해 살펴보려 한다. 하나, 낮은 가격을 책정하면 낮은 가격에 팔린다고 생각한다. 저렴하다고 생각하는 주택은 많은 구매자로부터 더 많은 관심을 끌 수 있다. 경쟁이 치열한 주택 시장에서 관심 있는 바이어들이 주택을 더 높은 가격에 오퍼할 수 있도록 만들 수 있다. 반면 오버프라이스를 고집하면 결국 처음에 적정가로 집을 내놓았을 경우보다 더 낮은 가격에 집을 팔게 되기 쉽다. 오버프라이스로 나온 집들은 거의 예외 없이 다음과 같은 절차를 밟는다. 시간이 지나면서 기다려 보다가 오퍼가 안 들어오면 가격을 낮춘다. 그리고 바이어들은 그 낮아진 가격보다 더 낮은 오퍼를 넣는다. 아무도 안 건드리는 집, 만만하게 보는 것이다. 지역 시세를 잘 모르는 바이어가 높은 가격에 오퍼를 넣어도, 결국은 계약이 깨질 확률이 높다. 주택 감정에서 걸리기도 하고, 바이어가 뒤늦은 후회로 계약을 파기하기 때문이다. 이제 막 나온 집이 적정가로 책정이 되어 있으면 바이어들의 반응이 뜨겁다. 처음에 높게 시작했다가 낮추면 그만이라고 생각하는데, 바로 그 생각이 주택 판매의 가장 큰 단점이 될 수 있다. 둘, 비용 절약 위해 에이전트 수수료를 협상한다. 일반적인 주택 판매자의 잘못된 통념은 낮은 수수료를 제공하면 조금이라도 집 매매 가격에 손해가 적다고 생각한다. 하지만 에이전트는 더 높은 커미션을 받을 수 있는 주택을 먼저 팔기 위해 더 많은 노력을 할 것이다. 수수료가 낮은 곳보다 높은 곳에 좋은 손님이 더 몰리는 이유이다. 셋, 집을 빨리 팔려면 전문적인 집 단장이 필요하다. 집을 스테이징해서 가장 많은 구매자에게 가장 매력적으로 보이도록 하면, 스테이징 되지 않은 주택보다 88% 더 빨리 그리고 평균보다 20% 더 많이 받고 판매할 수 있다. 텅 빈 집은 뭔가 부족한 듯 느끼게 되고, 전체 주택 크기를 가늠할 수 없어서 보는 이들에 판단하기 어렵다. 전반적인 주택 크기, 분위기, 가격을 책정하기에 필요하다고 생각한다. 넷, 집 상태가 좋지 않으면 집의 가치보다 낮게 팔릴 수 있다. 일부 리모델링 프로젝트가 집의 가치를 높일 수 있는 것은 사실이다. 그러나 집이 오래되었거나 대대적인 수리가 필요하다고 해서 아무도 관심이 없는 것은 아니다. 상태가 좋지 않고 업그레이드 또는 대대적인 수리가 필요한 주택만 사는 사람들도 있다. 어설프게 고치는 것보다 그대로 파는 것이 더 나을 수도 있다는 걸 염두에 두면 좋을 것 같다. 다섯, 오픈하우스는 절대 시간 낭비가 아니다. 오픈 하우스는 많은 잠재 구매자를 찾기 위해서 한다고 알려져 있다. 주택 구매자의 7%만이 오픈 하우스 간판을 통해 궁극적으로 구매한 집을 찾았지만, 주택을 보유하는 데 확실한 이점이 있다. 편한 시간에 집을 볼 기회를 주는 것, 리스팅 직후 오픈 하우스로 관심을 불러일으키고 빠른 판매를 할 수 있는 피드백을 수집할 귀중한 기회이기도 하다. ▶문의:(562)972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러턴 에이전트부동산 가이드 판매 셀러 주택 판매자 주택 구매자 판매 전략

셀러 10명 중 8명 “집값 더 받았어야”

처음으로 집을 매매한 셀러 10명 중 8명은 가격 흥정이나 리스팅 시기 조정 등을 하지 않은 걸 후회하는 것으로 조사됐다. 부동산 정보업체 질로(Zillow)의 설문조사 결과에 따르면 최근 2년간 처음으로 주택을 판 셀러 중 84%는 주택의 판매 시기, 가격 흥정, 스테이징을 두고 더 좋은 결정을 하지 않은 걸 후회했다. 또한 첫 주택 판매자 10명 중 9명은 다른 선택을 했을 때 주택을 더 비싼 가격에 판매할 수 있었을 것이라고 답했다. 질로가 분석한 데이터에 의하면 셀러가 가장 유리하게 가격을 흥정할 수 있는 시기는 4월 중순부터 5월 전까지였다. 이에 그 시기가 가까워짐에 따라 업계의 전문가들은 셀러들이 흔히 범하는 실수를 방지해 판매 이득을 극대화할 수 있는 방법 4가지를 소개했다. ▶가격 승리 전략 적정한 판매 가격을 정하는 것이 중요하다. 가격 경쟁력이 있는 주택은 일반적으로 리스팅 후 31일 이내에 계약이 성사됐다는 게 질로 측의 설명이다. 반면 그렇지 않은 주택의 리스팅 기간 중간값은 73일이었다. 너무 비싸게 리스팅하면 집이 팔리지 않고 제 가격도 받을 수 없다는 것이다. 판매가 선정 시 좋은 방법은 최근 6개월간 인근 또는 동일 지역에서 판매된 비슷한 크기의 집값을 알아보는 것이다. 정확한 주택 감정을 요청하는 것도 방법이다. 오랜 기간 매물로 내놓는 건 가격 협상에 도움이 되지 않는다고 한다. ▶주택 외관 관리 주택 판매에서 첫인상도 중요하다. 집 앞 꽃밭이나 나무를 잘 가꿨거나 외벽에 새로 페인트칠을 했다면 더 높은 가격에 협상할 수 있다. 외형이 잘 관리된 주택은 잠재적 주택 구매자들에게 매력 요소로 다가오기 마련이다. 온라인 리스팅에선 특히 더 강점이 된다. 코로나19 팬데믹으로 온라인으로 매물을 찾는 바이어가 늘면서 잘 꾸민 외관으로 승부를 보려는 판매자들이 느는 추세다. 질로는 버추얼 3D 홈투어 기능을 업데이트한 주택이 대체로 조회 수 등 관심도가 더 높다고 했다. ▶타이밍 주택 판매자 4명 중 1명은 잘못된 시기에 주택을 팔았다고 답했다. 하지만 부동산시장에서의 흐름을 정확히 예측하기란 불가능에 가깝다. 만약 최근 주택 가격이 하락할 것을 예상하고 주택을 처분했다면 현재 6% 후반대를 유지 중인 모기지 이자율에 주택 재구매 부담이 늘어났을 것이다. 항상 저가에 매입해 고가에 매각하는 것만이 부동산 재테크의 전부가 아니라는 것이 전문가들의 설명이다. ▶집수리 스테이징과 집수리에 돈을 투자하는 것도 경쟁력을 끌어올리는 좋은 방법이다. 전문가들은 상대적으로 적은 비용으로 집 가치를 올리는 인테리어 방식으로 홈 스테이징(home staging)을 적극적으로 추천한다. 우리말로 ‘주택 공간 꾸미기’로 해석하면 무난하다. 리모델링도 굳이 주방 리모델링과 지붕 교체같이 큰 규모보다는 실내 벽 페인트칠, 카펫 클리닝, 조경 등이 투자대비수익률(ROI)이 가장 높다는 게 전문가들의 설명이다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com셀러 집값 주택 판매자 주택 외관 주택 재구매

[부동산 가이드] 부동산 시장

2023년의 미국 주택 시장에서 예측되는 변화는 어떤 부분들이 될 수 있을까를 고민해 보자. 우선, 2023년 미국 주택 시장은 생애 첫 주택 구매자를 위해 더 좋은 구매 시장이 될 것이다. 생애 최초 구매자는 더 높은 이자율과 더 높은 가격을 충족하기 위해 더 높은 소득이 필요할 것이다. 4월부터 시작한 ‘드림포올(California Dream for All)’의 다운페이먼트 보조 프로그램 시행으로 첫 집 구매자들에게는 더 많은 기회가 제공될 수 있다. 이 프로그램은 원래에도 있었던 것이지만 이번에 많은 부분을 업그레이드해서 시행되고 있다. 분명 첫 집 구매자들에게는 절호의 기회라고 생각되며 많은 사람이 한 번에 몰리고 제한된 예산 속에 진행되기에 빨리 상담 후 진행하는 것을 추천한다. 최근 주택 소유자는 이사 대신 소유한 집을 리모델링하는 분들이 많아지고 있다. 지난해부터 시작된 모기지 금리 상승으로 인해, 주택 소유자는 급한 상황이 아니면 주택 판매를 하지 않을 것이다. 따라서 잠재 구매자에게는 좋지 않겠지만리모델링하는 회사에는 희소식이 될 수 있다. 주택 소유자는 지난 2년 반 동안 주택 가격이 상승함에 따라 지속해서 주택에 많은 자산을 보유하고 있다. 주택을 팔고 다른 주택을 사서 이사를 하는 것을 대신하여, 소유한 주택을 리모델링하고 업그레이드하여 필요한 부분을 기능적으로 수정하는 것으로 대신하는듯 하다. 또한, 주택 판매자는 좋은 가격으로 팔기 위해서 홈 스테이징을 더욱 잘하려고 할 것이다. 홈 스테이징이란 주택을 부동산 시장에 출시하기 전에 최상의 가격으로 거래를 성사시키기 위해 준비하는 과정이다. 대부분의 경우 구매자를 신속하게 확보하기 위한 홈 스테이징이나 손쉬운 리모델링조차도 필요하지 않았다. 그러나 유효 수요가 더욱 감소 되어 균형 잡힌 시장으로 향해 갈수록 홈 스테이징이 활성화될 수 있을 것이다. 홈 스테이징이 구매자의 관심을 끌게 할 수 있고 주택의 가치를 상승시키며 팔리는 기간도 단축할 수 있다. 마지막으로, 주택가격의 하락은 더는 일어나지 않을 전망이다. 모기지 금리의 상승으로 당연히 부동산 시장의 위축은 가격의 하락으로 이어져야 하는데 이곳 미국은 특히 우리가 사는 남가주는 그러한 현상이 일어나지 않을 전망이다. 이유는 기본적인 수요 공급의 법칙이기 때문이다. 보통 봄 시즌에는 매물이 늘어나는 추세를 보이는데 오히려 지금은 감소하는 추세를 나타내고 있다. 이유는 이미 낮은 모기지 이자율로 집을 구매한 경우 굳이 지금 집을 팔고 새로 집을 사기 위해 높은 이자율을 택할 필요가 없기 때문이다. 집을 구매하는 생애 첫 구매자, 집을 팔려고 계획하고 있는 판매자들에게는 꼭 알고 있어야 하는 부분이다. “집은 사는(Buy) 것이 아니라, 사는(Live) 곳이다”라는 말이 있듯, 집은 생활을 영위하는 데 없어서는 안 될 가장 기본적인 것이라고 생각한다. ▶문의:(213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼명예부사장부동산 가이드 부동산 시장 주택 판매자 주택 시장 부동산 시장